Immobilienrecht: Bankenhaftung bei finanzierten Immobiliengeschäften - Kein Nachweis eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises mit der Ertragswertmeth
Datum: Dienstag, dem 09. Februar 2016
Thema: Finanzierung Infos
Von Rechtsanwältin und Notarin Ulrike Warneke, Wollmann & Partner GbR, Berlin
Verbrauchern und Geldanlegern ist die Rolle der Bank bei der Vergabe von Darlehen häufig unklar. Wichtig zu wissen ist, welche Prüfungspflichten eine Bank treffen, wenn Verbraucher zum Beispiel Eigentumswohnungen erwerben. Ziel der Anleger ist es häufig, die Altersvorsorge zu sichern und Steuern zu sparen. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 01.09.2010 (Az.: 10 O 471/09) entschieden, dass eine Bank nicht verpflichtet sei, den Kunden bei Abschluss eines Kreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Eigentumswohnung auf das mögliche Scheitern der Finanzierung wegen eines möglichen Einkommensrückgangs bzw. eines Wegfalls von Steuervorteilen hinzuweisen. Warum hat die Bank nicht solche Pflichten?
Die Klägerin hatte u.a. behauptet, die Bank habe ihre Aufklärungspflicht verletzt, weil sie nicht darauf hingewiesen habe, dass ihre Finanzierung daran scheitern könne, dass die Anlegerin irgendwann, z.B. wegen des Erreichens des Ruhestandsalters, den Darlehensvertrag nicht mehr bedienen könne. Das Gericht hat hierzu ausgeführt, die Bank müsse sich mit dem Fortgang des weiteren Lebens ihrer Kreditnehmer mit all den unbezahlten Urlaubszeiten, Teilzeiten, Mutterschutzzeiten, Sabbatjahren, Ruhestand und sonstigen "ins Geld gehenden" Berufstätigkeitsunterbrechungen nicht auseinandersetzen und erst recht nicht den Kreditnehmer darauf hinweisen. Der Bank könne nicht angelastet werden, wovon die Darlehensnehmer selbst schon bestens Kenntnis haben oder wovon keine der Parteien Kenntnis hat.
Die klagende Anlegerin hatte außerdem behauptet, die Bank habe gewusst, dass der vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei. Auch diesen Vorwurf hat das Gericht zurückgewiesen. Sofern der Anleger behauptet, die Bank habe einen konkreten Wissensvorsprung über einen sittenwidrig überteuerten Kaufpreis, könne er sich grundsätzlich nicht auf die Ertragswertmethode zur Wertermittlung stützen. Sein Vortrag sei insoweit bereits unschlüssig. Bei Vorhandensein von Vergleichspreisen sei wegen der hohen marktorientierten Aussagekraft die Vergleichswertmethode die richtige Methode zur Wertermittlung einer Immobilie. Mit anderen Worten: Es kommt bei dem Preis der Wohnung nicht auf komplizierte Berechnungsmethoden unter Einbeziehung der Miete an, sondern auf die Frage, wie viel man üblicherweise für eine vergleichbare Wohnung zahlt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat eine Bank weder die Pflicht, den Darlehensnehmer über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des zu finanzierenden Geschäfts noch über die Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären oder vor dem Vertragsschluss zu warnen (BGH, Urteil vom 21.7.2003, Az.: II ZR 387/02). Das Landgericht erläuterte die Ausnahmefälle, in denen die Bank ausnahmsweise Beratungspflichten in Bezug auf das finanzierte Geschäft habe. Nur wenn die Bank unter ganz besonderen Umständen über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgehe, wenn sie einen besonderen Gefährdungstatbestand schaffe oder dessen Entstehung für ihren Kunden begünstige, sich in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickele oder in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer habe und dies auch erkennen könne, treffen sie ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts (BGH s.o.).
Die Klägerin hatte ihre Behauptung des Wissensvorsprungs bezogen auf die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises auf eine Wertermittlung nach der (zudem falsch angewandten) Ertragswertmethode gestützt. Ein Kaufpreis ist nach ständiger Rechtsprechung sittenwidrig überhöht, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen dem wahren Wert der Immobilie und dem vereinbarten Kaufpreis besteht. Davon kann erst ausgegangen werden, wenn der Wert des Kaufpreises knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Der Kreditnehmer muss diese Sittenwidrigkeit, die zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führt, darlegen und beweisen. Beim Vorhandensein von Vergleichspreisen ist es dem klagenden Wohnungserwerber zuzumuten, den Beweis durch Vorlage eines Wertgutachtens nach der Vergleichswertmethode zu führen.
Das Gericht weist außerdem darauf hin, dass die Klägerin die Ertragswertmethode falsch angewendet habe. Die Klägerin hatte die angeblich zugesagte monatliche Netto-Kaltmiete mit 12 oder mit 8.5 multipliziert. Dies sei so nicht richtig. Wenn die Klägerin schon das ohnehin ungeeignete Ertragswertverfahren bemühe, müsse sie mit dem nachhaltig erzielbaren Mietzins operieren und sodann unter Beachtung der weiteren Grundsätze der Wertermittlungsverordnung kalkulieren. Das Argumentieren mit dem Behaupten von Zahlen ins Blaue hinein, die sich schon bei Zugrundelegung des "gesunden Menschenverstandes" als nicht belastbar und begründbar entpuppen, sei als unschlüssiger Prozessvortrag unbeachtlich.
Rechtsanwältin und Notarin Ulrike Warneke
Wollmann & Partner GbR, Berlin
Der Verfasser ist verantwortlich für den Inhalt des Beitrags.
Unser Team von spezialisierten Rechtsanwälten und Notaren berät und betreut Sie schnell, kompetent und ergebnisorientiert mit dem Ziel, Ihre Vorhaben und angestrebten wirtschaftlichen Erfolge sicherzustellen. Wollmann & Partner verfügt über langjährige Erfahrungen in der Entwicklung individueller Vertragswerke. Unsere Qualitätssicherungskonzepte gewährleisten juristische Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit für künftige Entwicklungen.
Eine von gegenseitigem Vertrauen geprägte Zusammenarbeit auf der Grundlage langjähriger Mandantenbeziehungen sowie eine individuelle, bedarfsgerechte und ausschließlich an den Interessen unserer Mandanten ausgerichtete juristische Betreuung sind für uns seit Jahrzehnten selbstverständlich.
Wollmann & Partner hat sich auf eine umfassende Betreuung, Beratung und Vertretung von Immobilien-, Bauträger- und Bauunternehmen aller Art spezialisiert.
Neben allen anwaltlichen und notariellen Dienstleistungen durch derzeit sechs Notare und weitere neun Rechtsanwälte bietet Wollmann & Partner seinen Mandanten auch praxisnahe Schulungs- und Trainingsmaßnahmen sowie eine individuelle Entwicklung juristischer Hilfsmittel an (z.B. Workshops, Anleitungen etc.).
Wollmann & Partner GbR Rechtsanwälte
Jana Henning
Meinekestr. 22
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Die Klägerin hatte u.a. behauptet, die Bank habe ihre Aufklärungspflicht verletzt, weil sie nicht darauf hingewiesen habe, dass ihre Finanzierung daran scheitern könne, dass die Anlegerin irgendwann, z.B. wegen des Erreichens des Ruhestandsalters, den Darlehensvertrag nicht mehr bedienen könne. Das Gericht hat hierzu ausgeführt, die Bank müsse sich mit dem Fortgang des weiteren Lebens ihrer Kreditnehmer mit all den unbezahlten Urlaubszeiten, Teilzeiten, Mutterschutzzeiten, Sabbatjahren, Ruhestand und sonstigen "ins Geld gehenden" Berufstätigkeitsunterbrechungen nicht auseinandersetzen und erst recht nicht den Kreditnehmer darauf hinweisen. Der Bank könne nicht angelastet werden, wovon die Darlehensnehmer selbst schon bestens Kenntnis haben oder wovon keine der Parteien Kenntnis hat.
Die klagende Anlegerin hatte außerdem behauptet, die Bank habe gewusst, dass der vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei. Auch diesen Vorwurf hat das Gericht zurückgewiesen. Sofern der Anleger behauptet, die Bank habe einen konkreten Wissensvorsprung über einen sittenwidrig überteuerten Kaufpreis, könne er sich grundsätzlich nicht auf die Ertragswertmethode zur Wertermittlung stützen. Sein Vortrag sei insoweit bereits unschlüssig. Bei Vorhandensein von Vergleichspreisen sei wegen der hohen marktorientierten Aussagekraft die Vergleichswertmethode die richtige Methode zur Wertermittlung einer Immobilie. Mit anderen Worten: Es kommt bei dem Preis der Wohnung nicht auf komplizierte Berechnungsmethoden unter Einbeziehung der Miete an, sondern auf die Frage, wie viel man üblicherweise für eine vergleichbare Wohnung zahlt.
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Die Klägerin hatte ihre Behauptung des Wissensvorsprungs bezogen auf die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises auf eine Wertermittlung nach der (zudem falsch angewandten) Ertragswertmethode gestützt. Ein Kaufpreis ist nach ständiger Rechtsprechung sittenwidrig überhöht, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen dem wahren Wert der Immobilie und dem vereinbarten Kaufpreis besteht. Davon kann erst ausgegangen werden, wenn der Wert des Kaufpreises knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Der Kreditnehmer muss diese Sittenwidrigkeit, die zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führt, darlegen und beweisen. Beim Vorhandensein von Vergleichspreisen ist es dem klagenden Wohnungserwerber zuzumuten, den Beweis durch Vorlage eines Wertgutachtens nach der Vergleichswertmethode zu führen.
Das Gericht weist außerdem darauf hin, dass die Klägerin die Ertragswertmethode falsch angewendet habe. Die Klägerin hatte die angeblich zugesagte monatliche Netto-Kaltmiete mit 12 oder mit 8.5 multipliziert. Dies sei so nicht richtig. Wenn die Klägerin schon das ohnehin ungeeignete Ertragswertverfahren bemühe, müsse sie mit dem nachhaltig erzielbaren Mietzins operieren und sodann unter Beachtung der weiteren Grundsätze der Wertermittlungsverordnung kalkulieren. Das Argumentieren mit dem Behaupten von Zahlen ins Blaue hinein, die sich schon bei Zugrundelegung des "gesunden Menschenverstandes" als nicht belastbar und begründbar entpuppen, sei als unschlüssiger Prozessvortrag unbeachtlich.
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Wollmann & Partner hat sich auf eine umfassende Betreuung, Beratung und Vertretung von Immobilien-, Bauträger- und Bauunternehmen aller Art spezialisiert.
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